"Имею желание купить дом. Но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания. Так выпьем за то, чтобы наши желания всегда совпадали с нашими возможностями!"

Сколько стоит квартира?

Ну тут же совсем все просто! А ведь мы хотим иногда купить квартиру, а иногда её продать. И какой самый действенный способ узнать эту самую цену? Самый очевидный - зайти на сервис с объявлениями и поискать похожие по параметрам квартиры. Прикинуть среднюю цифру на примерно аналогичные квартиры и решить, что это и есть рыночная цена. Ну, люди в объявлениях же не с потолка эти цифры выставили.

Как на самом деле определить цену на квартиру?

А так ли это все на самом деле? Разбираемся вместе!

"Каждый, у кого нет машины, мечтает ее купить. И каждый, у кого есть машина, мечтает ее продать. Человек как никто из живых существ любит создавать себе дополнительные трудности".

А с квартирой все еще сложнее. Итак. Как узнать сколько стоит квартира?

Тут сразу небольшое отступление.

Что такое цена?

Смотрим определение.

Цена - это количество денег, в обмен на которые продавец готов передать/продать единицу товара.

Ключевое тут не деньги и их количество, а готовность продавца к сделке. Согласие на предложение покупателя. То есть - что мы видим в объявлениях о продаже квартир? Мы видим ряд пожеланий продавцов. И совсем не факт, что эти пожелания у них сбудутся. И речь здесь далеко не только о торге.

Что происходит с ценами на квартиры?

Например, довольно частая ситуация. Квартира в продаже уже много месяцев. Ее цена меняется. Но покупателя до сих пор не нашлось. А значит и цены-то, в общем, нет. Настоящая цена появляется, на самом деле, уже на стадии сделки. Когда стороны обо всем договорились, заключили договор. И вот это уже что-то рыночное, да.

И вот эта, окончательная цена, цена со сделки, ни на каких сайтах по продаже квартир не появляется. Там начальная цена. Цена ожиданий.

Из чего же складывается цена продажи квартиры?

Нужно же на что-то ориентироваться? Может быть на кадастровую стоимость? Кадастровая стоимость - это, вроде бы, рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе кадастровой оценки, которую проводит государство.

Кадастровая стоимость квартиры

Согласно кадастровой стоимости рассчитывается налог на квартиру. А еще - вы не можете продать квартиру дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости. Ну то есть можете, но начислят налог. А могут еще и предположить, что вы занизили цену сознательно, что вообще чревато нехорошими последствиями. Ну то есть - на кадастровую стоимость, как на первый ориентир можно ориентироваться. Но нам кадастровая стоимость интересна в качестве критериев оценки.

Вот основные параметры, из которых складывается цена конкретной квартиры. Не сферической квартиры в вакууме, а конкретной квартиры.

Внешние факторы. Первое. Район.

Престижность, расстояние до центра, это понятно. Инфраструктура. То есть - стоит жилой комплекс посреди поля с обещаниями или вокруг него уже все есть. Транспортная доступность. На примере вот этой части Даниловского района Москвы. Который, по карте, к центру Москвы расположен очень близко, но, в данном случае, близость к центру не означает автоматически хорошей транспортной доступности. И район такой не единственный.

Наличие или отсутствие определенных объектов на местности.

Нужен ли рядом парк? Или не нужен рядом футбольный стадион? Или любое другое место постоянного скопления больших групп людей. Особенно если их пути прохода к метро будут мимо квартиры. А в самом районе есть еще локация. Это все то же самое, что про район, но помельче масштабами.

Парковка. Станция метро.

Это плюс или минус? Станция метро совсем рядом это плюс или минус? А многолюдность? А те же самые толпы людей, проходящие мимо окон? Это все относится к конкретной локации внутри района.

Сам дом. Материал. Годы строительства. Индивидуальные особенности.

Ну и тут, как раз, в помощь весь наш сайт. Износ дома тоже, кстати, влияет. Ремонт дома. И даже планы ремонта. Которые можно посмотреть в интернете. А может этот дом вообще собираются сносить? Подъезд. Что можно узнать о квартире, не приезжая в нее.

Так вот, только теперь мы добрались до квартиры.

Юридические аспекты покупки/продажи квартиры.

Здесь нужно начать с юридических моментов. Потому что при некоторых документах на квартиру - на этом же можно все и закончить, дальше вообще не смотреть как покупателю. Но, если все в порядке, то, в любом случае, есть нюансы.

Несовершеннолетние. Наследники. Банкротство. Альтернатива. Все, что угодно может быть. Поэтому каждый из этих пунктов тоже влияет на цену. Как повышающий или понижающий фактор. Так вот, квартира как помещение.

Что влияет на цену квартиры?

Этаж. Первый этаж.

Под квартирой может находиться подвал, может быть плесень, если в подвале сыро. Может быть холодно. Может быть слишком открыто. И для проходящих мимо вы будете как в аквариуме. Или жить с постоянно задернутыми шторами. Может быть так себе воздух. Потому что выхлопные газы не особо высоко поднимаются. А зимой многие прогревают машину и будут это делать массово перед окнами. Потому что именно там находится удобная парковка. Опять же - нужно ставить решетки, ставни или что нужно будет делать на первом этаже. А это и вид будет так себе и затраты, опять же. Шумно будет. И здесь уже не только машины, но и разговоры мимо проходящих людей.

Зато. Домой попадаем быстро. В лифте ездить не нужно. И ждать его, соответственно, тоже. Доставка, занос всего, чего угодно просто не сопоставимо удобнее.

Последний этаж.

Могут быть протечки. Но. И потенциально самые крутые виды. Ну и по голове, естественно, никто не ходит. Поэтому следующее - это вид из окна. Да, это важно. И это на цену влияет.

Следующее.

Состояние квартиры.

Тема, конечно же, комплексная, но, что принципиально, - это трубы, проводка. То есть - основные коммуникации. В каком они состоянии. И - возможность жить, не делая ремонт, если это для покупателя актуально. Балкон или лоджия. Есть? Нет? В каком состоянии. Планировка. Ну метраж понятно. Изолированные ли комнаты. Площади жилые и нежилые. Баланс этих площадей. Санузел - совмещенный? Кухня - маленькая? Перепланировка. Сделана? Узаконена?

И еще бы хорошо понимать, что именно в квартире можно незаконно перепланировать. Да, речь идет не только про снос несущих стен, это уже вообще клиника, а, потому что, ту же вентиляцию можно очень сильно испортить. То есть нужно понимать - где она? Она работает или теперь с соседями судиться, потому что в самой квартире все может быть нормально.

Количество аналогичных предложений на рынке недвижимости

Еще влияет, конечно же, количество аналогичных предложений на рынке. Пример. Квартира в сталинке. И квартира в соседнем доме. Аналогичного метража и состояния. Будет различаться по цене? То есть - уникальность объекта.

Курсы валют

Ну и курсы валют. Да, цена будет в рублях, но колебания курсов могут влиять на колебания цен на недвижимость. Таким образом. Рыночная стоимость, выраженная в рублях отражает ситуацию на рынке и представляет собой цену, по которой с максимальной вероятностью может быть совершена сделка с данным объектом, с данной квартирой. То есть - по которой его купят. А не та, по которой его выставят на продажу. И именно поэтому невозможно назвать однозначную цену для города или даже для района.

Да даже 2 соседние квартиры могут стоить по-разному. Именно поэтому цены так различаются. Сложно? Да. Но по-другому, к сожалению, никак. Можно заказать оценку экспертам. А иногда такую оценку необходимо делать. Потому что это ипотечная сделка. А можно разбираться, анализировать, делать предположения и выводы.